GYODER Başkanı Neşecan Çekici, geçen yıl açıkladıkları ‘Yeni Konut Modeli’ için bakanlıklarla ve belediyelerle görüşmeler yaptıklarını, KÖİ modeli ya da sermaye piyasasının devrede olduğu yöntemlerle konut üretimine başlanabileceğini söyledi.
Kuruluşunun 25’inci yılını kutlayan Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) erişilebilir konut üretimini artırmak ve kentsel dönüşümü hızlandırmak için geliştirdiği proje için ısrarlı. GYODER Başkanı Neşecan Çekici, “Konutta erişilebilirlik sorunumuz çok büyüdü ve bu sorunu dünya ile eş zamanlı ele alıyoruz. Sorun birçok rapora göre Avrupa’da ve dünyada 22’nci sıralardan 8’inci sıraya kadar çıkmış durumda. Dünya genelinde şu anda 1.6 milyar kişi erişilebilir konut krizinden etkileniyor. Biz çözüm modelinde doğru yoldayız. Erişilebilir konut pazarını yeniden geliştirmek zorundayız. Bunun için de konut üretimini, riskli ekonomik koşullar altında, bozuk ve kriz üreten finansal sistemlerin dışına çıkmamız gerekiyor” dedi. GYODER olarak, Türkiye’nin barınma sorununa çare olmak için yaklaşık 2 yıl önce Erişilebilir Konut Komitesi kurduklarını belirten Başkan Çekici, “2023 Temmuz ayında da komitemizin GYODER Yeni Konut Modelini kamuoyu ile paylaşmıştık. Kiraları yarı yarıya düşürmeyi hedeflediğimiz bu modelin ilk örneklerini başlatmak amacıyla Türkiye’de ve Türkiye dışında ilgili taraflarla görüşmelerimiz tüm hızıyla sürüyor” diye konuştu.
Bu modelde inşaat maliyetinin ortalama yüzde 50’si olan arsanın devlet tarafından temin edileceğini, üretilen projenin mülkiyet sahibinin devlet olacağını ifade eden Neşecan Çekici, şöyle konuştu: “Devlet sonra bu konutları kiraya verecek. Böylece kira pazarında kurumsal kiracı arzı oluşacak. Kriterlere bağlanacak bu kiralamada hedef, asgari ücretli iki çalışanı olan bir ailedeki gelirin üçe biri kadar kira belirlenmesi. Kiralayan aile sonra şartları uygun olduğunda bu konutu yine özel ve uygun koşullarla satın alabilir. Projeye göre yapımcıya inşaat maliyetine destek için belirli oranda satış hakkı da verilebilir. Kamu Özel Sektör Ortaklığı (KÖİ) ya da başka yöntemler uygulanabilir. Modelin finansmanını, sermaye piyasası enstrümanlarını da içine alan çeşitli modellerle destekleyebiliriz. Uzun vadeli dış kaynak da bulabiliriz. Bu modelde devletten bir tek şey istiyoruz o da arsa.”
Şu anda ikamet için bir yer kiralamak üzere hane halkı harcanabilir net gelirinin 1.95 kat, krediyle konut almak içinse hane halkı harcanabilir net gelirinin 5 kat artması gerektiğini söyleyen Başkanı Çekici, “Çok kısa bir süre sonra sistem tıkanacak. Biz bu tıkanıklığı çözücü bir ilaçtan bahsediyoruz. Herkes rolünü üstlenip ısrarcı olmalı yoksa sistem iyice sekteye uğrayacak. Biz Malezya’dan, Kanada’ya, Singapur’a kadar tüm erişilebilir konut modellerini inceleyerek bu modeli oluşturduk” dedi.
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, kentsel dönüşüm konusunda da “Sayın Cumhurbaşkanımızın açıkladığı gibi 600 bini acil olmak üzere 1,5 milyon konutun dönüşmesi ve bunun da 5 yılda yapılması gerekiyor. Biz Dernek olarak bu noktada ne gerekiyorsa yapmaya hazırız” dedi. Kentsel dönüşümün tarafların tutum ve davranışlarıyla yönlenecek makro bir reform olduğuna inandıklarını belirten Çekici şöyle devam etti: “Cumhuriyet tarihinin en büyük dönüşümünden bahsediyoruz. Bu dönüşümdeki rakamlar, gelişmekte olan bir ülkenin gayri safi milli hasılasına denk. Alt kırılımlara da bakmak gerekir. Örneğin şu anda ciddi bir iş gücü sorunumuz var. Bu sorunu mercek altına almak için İş Gücü Raporu hazırlıklarımıza da başladık. Burada bütün mevzuat detaylarını, teşvikleri göstereceğiz. Neler gerekiyor ortaya koyacağız. 12 bölgede 12 bin anketli, derin görüşmelere kadar götürdüğümüz çok büyük bir çalışma yürütüyoruz. Bu sadece bir saha test çalışması gibi olmayacak. Her sene üst üste koyacağımız bir modelleme şeklinde gerçekleştireceğiz. Mevcut işgücü arzını, gelecekteki talebi, maliyetler içindeki işçilik payını, işçi hareketliliğini inceliyoruz. Sonrasında mevzuat değişikliği, vergileme, teşvik mekanizması, ücretlendirme, eğitim sistemleri gibi elle tutulur, uygulama önerilerimiz olacak.”
Kentsel dönüşümün sadece fiziki bir süreç olmadığını da vurgulayan GYODER Başkanı Çekici, “Sayın Cumhurbaşkanımızın, Sayın Bakanımızın da ifadelerinde ‘uzlaşma’ kelimesi önemli. Burada bizim için derneğimiz için en önemli şey de uzlaşma adabına önderlik etmek. Uzlaşma bir kültür çünkü. Kendi çıkarını değil, ortak faydayı yani ülkemizin faydasını ve olası depremi düşünmek zorundayız. Bu noktada da bir gayrimenkul okuryazarlığı projemiz var. Bunun üzerine kentsel dönüşüm okuryazarlığı konusunda topluma hizmet verebilir miyiz? Kamu maestroluğuna faydalı olabilir miyiz? Çalışmalara başladık. Kentsel dönüşüm, yeni bir kentsel kurgu, tarihi bir fırsat, tarihi bir sorumluluktur. Enerji kazanımından, işsizlik ve suç oranlarının azaltılmasına, kentlerin estetik ve sağlık anlayışına kadar makro bir reformdur. Sayın Cumhurbaşkanımızın da ifade ettiği gibi kentsel dönüşüm hamlesiyle eş zamanlı olarak sosyal konutların yaratılması ve erişilebilir konut modellerinin kurulması da gerekiyor. Bütüncül bir konut politikası şart.”
GYODER Başkan Yardımcısı Burak Kutluğ sektörü çok olumsuz etkileyecek bir vergi ile karşı karşıya olduklarını söyledi. Kutluğ, “Enflasyon muhasebesi doğru bir şey ve bilançolar gerçeklikten kopmaya başladığı için genellikle desteklendi. Arcak, 28 Aralık’ta bir kanun çıktı ve bu kapsamda 2024’ten itibaren geçici vergi dönemlerinden başlayarak peşin vergi alınmasına karar verildi. Parasal sıkılaştırmanın bu kadar fazla olduğu bir dönemde, sadece gayrimenkulcüler değil, turizmciler, sanayiciler, otomobilciler yani varlıkları ve stokları olanlar 2024’ten itibaren enflasyon güncellemesinde bir gelir oluşturmadan nakit vergi verecek. Dolayısıyla bu çok olumsuz sonuçlar doğuracak.Enflasyon muhasebesinin kesinlikle yanındayız ama bunun bir peşin varlık vergilendirmesi haline gelmesi çok keskin bir bıçak. Kazanılmayan bir şeyin nakden vergilendirilmesi pek çok sektörü derinden yaralayacak” dedi.
Luxera Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Ramazan Taş ile Güneşli’de 17 dönümlük arsada inşaatı devam eden Luxera Towers projesinde buluştuk. 30 katlı iki kuleye sahip projede 368 daire ile 83 ticari alan bulunuyor. Koçman Caddesi’ne 360 metre cephesi olan proje için Ramazan Taş, “2022 Ağustos’unda başladık, 2025’in ilk çeyreğinde tamamlamış olacağız inşallah. 1+1’den 4+1’e kadar dairelerimiz var, yüzde 40 satıldı. Bahçeli teraslı dairelerimiz de var” diyor. ‘Devam eden kaç proje var’ diye sorunca da şöyle yanıtlıyor: “Devam eden 4 projemiz var. Kayabaşı’nda 22,5 dönüm arsada 200 dairelik Luxera Nevbahar’ı Nisan sonunda teslim ediyoruz. Yatay mimariye uygun (5 katlı bloklar) yapıldı. Büyük dairelerden oluşuyor. Zemini çok sağlam bir bölge. Yüzde 60’ı satıldı. Buna yakın Nevbahar 2 projemiz var, onda da 18 dönüm arsada 185 daire 20 ticari ünite inşa ediyoruz. Yeni başladık, satışa açmadık, inşaatı 2 yıl sürecek. Bolluca’da Luxera Bançe Port projemizde 110 daire 26 ticari ünite inşa ediyoruz. Bu projemiz kentsel dönüşüm. Ağustos sonunda teslim ediyoruz. Proje millet bahçesinin kalbinde. 1+1’den 5+1’e kadar dubleks daireler var. Yüzde 40’ı satıldı. Müşteri kitlemiz genellikle işveren, esnaf, serbest meslek sahipleri.” Luxera Gayrimenkul, GYO olarak halka arz için SPK’ya da Kasım ayında başvurmuş. Yönetim Kurulu Başkanı Ramazan Taş, “Mayıs-Haziran gibi halka arz sürecimizi tamamlamayı hedefliyoruz. Toplamda 4 milyar liralık portföye sahip bir GYO olarak Borsa İstanbul’da olacağız. Halka halka arzdan elde edeceğimiz geliri de yeni yatırımlarda kullanacağız” diyor.
Peki Luxera Gayrimenkul’u kimler kurdu? Ramazan Taş bu soruya şu yanıtı veriyor: “Biz, Batmanlıyız. Batman’da toptan gıda ticareti yapıyorduk. 1994’te Zeytinburnu’na taşındık ve burada da perakende ticarete devam ettik. Şu anda tamamı Avrupa yakasında 25 şubesi olan Şov Marketler bizim şirketimiz. Burada 550 kişilik istihdamımız var. 8 kardeşiz ve bu şirketimizi büyütmeye devam ediyoruz. 2012’den itibaren inşaat işine de başladık. 2015’te ise daha büyük projeler için üç ortak Luxera Gayrimenkul’u kurduk. Aynı yıl bu markayla ilk projemize Mahmutbey’de 68 daire 5 dükkanla başladık, tamamlandık. Sonra yanındaki arsaya iki kulede 242 daire ve 60 ticari alanı olan Luxera Meydan’ı inşa ettik. Sonra Yenibosna’da 110 daire 4 dükkân, Güneşli’de 70 daire tamamladık, teslim ettik.”