Yabancı yatırımcı konut alımından niye soğudu?

İbrahim EKİNCİ

Acaba, “düşecek, alım için biraz bekleyelim” fikriyle mi yavaşladı alımlar? Uzmanlar öyle değil diyor. Bir kere gelen 400 bin doları gözden çıkardığına göre cebinden çıkacak para değişmiyor. Belki biraz daha büyüğünü veya konforlusunu alabilir ama geliş nedeni daha baskın. Vatandaşlık almak istiyor. Ne kadar bekleyecek? 

RAKAMLAR NE DİYOR? 

Ocak ayında sert düşüş vardı ama izleyen iki ayda toplam konut satışlarında artış varken yabancıya satışlarda düşüş devam etti. Şubatta toplam satışlar yüzde 17 artarken yabancıya satışlar yüzde 10 düştü. Martta toplam satışlar yüzde 12 artarken yabancıya satışlar yüzde 4 düştü. Aslında 2023 Eylül ayından bu yana yabancıya satışlarda düzenli düşüş var. Son 7 aydır değişen oranlarda düşüş trendi izleniyor. Birçok sektör uzmanı en önemli faktör olarak artan “yabancı düşmanlığı” na işaret ediyor. İTO Başkanı Avdagiç de konu üzerinde durmuş, konut satışı ve turizm için yabancı düşmanlığının “yakın ve orta vadede en büyük tehdit” olduğunu söylemişti.        

GİGDER Başkanı Bayram Tekçe de bir açıklamasında, özellikle “düzensiz göçmenlerle oluşan negatif algıyı” birinci neden olarak belirtmiş. Sektör uzmanı Ahmet Büyükduman da mevzuat ve örtülü bir yabancı düşmanlığına işaret ediyor. “Tacize varıyor” diyen Büyükduman şöyle devam ediyor: “İkamet için gayrimenkul değeri 75 bin dolardan 200’e, vatandaşlık için 250 binden 400 bin dolara çıkarıldı. Bunun bir ölçüde etkili olduğu düşünülebilir ama bence taciz faktörü daha etkili. Metrolarda TC vatandaşı olmadığı düşünülen herkese kimlik soruluyor.” Acaba, konut fiyatlarında balon olduğunu düşünüyor ve düşmesini bekliyor olabilirler mi? “Sanmıyorum” diyor Büyükduman, “Balon korkusu yok bence. Alan değer artışı için almıyor, derdi burada kalabilmek. Paraya çok bakmıyorlar. Yatırımcı tarafında olabilir ama gözlemim yok. Vatandaşlık için alanlarda balon korkusu yok.”       

Yabancıya satışlardaki düşüş birçok faktörle açıklanıyor. Mars International CEO’su Hakan Bucak bir değerlendirmesinde şöyle sıralanmış: Türkiye’de yatırım iştahının kaybolması, ekonomik ve siyasi belirsizlikler, deprem faciası, olası İstanbul depremi, yabancı düşmanlığı, bürokratik ve hukuksal kuralların sık değişmesi, şeffaf ve yatırımcı dostu bir piyasanın olmaması, mortgage gibi fırsatların sunulmaması ve Dubai gibi ülkelerin ön plana çıkması…         

Aslında vatandaşlık karşılığı konut satışında Türkiye dünyada öne çıkan bir ülke. Arkasında bir istatistik var mı bilmiyorum ama yabancı bir dergide dünya çapında vatandaşlık için konut satışlarının yarısının Türkiye’den geldiği belirtilmiş. Yabancıya bir ayda 8 binden fazla konut satışı olduğu dönemler oldu.   

SATIŞA DÖNÜŞ VAR

GİGDER’in mart ayındaki tahminlerine göre önümüzdeki 3 ay (nisan – haziran) yabancıya satışlarda düşüş devam edecek. Daha kötü bir haber var… 3 yılı doldurarak satış hakkı elde edenlerden satanlar var. Hatta, memurlar.net’te yer alan bir haberde emlakçılar, “satan daha çok” diye bilgi vermişler.      

Konunun bir başka boyutu da doğrudan yabancı sermaye ile ilgili. Hükümet, son yıllarda gayrimenkul satışlarını doğrudan yabancı yatırım (DYY) girişi olarak tasnif etti. Şimdilerde satış azalışı, DYY verisinde de kendisini gösteriyor. Gayrimenkul girişi 2022’de 6,3 milyar dolar, 2023’te 3,6 milyar dolar. Bu rakam toplam giriş rakamını da haliyle 13,7 milyar dolardan 10,6 milyar dolara çekmiş oldu. Türkiye’nin dışardan döviz girişi sağlamaya çalıştığı bir dönemde, bu gelişme iyi haber değil. 

“Düşüş devam ediyor” 

Endeksa CEO’su Görkem Öğüt: “Yabancıya satışlar, pandemi dönemi dışında artış trendini 2023’e kadar sürdürdü. 2023’te yabancıya 35 bin 5 adet satış gerçekleşti. Bu rakam 2022’nin %48 altında. 2023’te yabancıya konut satışları toplamın %2,9’unu oluşturdu. Bu oran 2022’de %4,5’e kadar yükselmişti. Bu yıl da düşüşün devam ettiğini görüyoruz. İlk 3 ayda yabancıya toplam 5 bin 685 konut satıldı. Geçen yıl aynı dönemin %48 altında. Toplam satış adedinin %2’si. Geçtiğimiz yıl aynı dönemde %4’tü. Özellikle Mart ayına baktığımızda yabancıya satışın toplamın % 1,7‘sini oluşturduğunu görüyoruz. Pandemi sonrası konut değeri önemli ölçüde arttı. Endeksa’nın verilerine göre 2021’de Türkiye genelinde konutların değeri %65 artış göstermişken, 2022’de %147, 2023’te de %84 artış yaşandı. Pandemi sonrası vatandaşlık almak için gerekli tutarın 250 bin dolara çekilmesi satış adetlerini önemli ölçüde artırmıştı. Geldiğimiz noktada vatandaşlık için gerekli konut değerinin artırılması ve denetimlerin etkisiyle aylık 1000- 2000 seviyesine geriledi.