Türk yatırımcı Dubai'ye kaçıyor! Vergi yok, yüksek kira getirisi sağlıyor

Türkiye’de gayrimenkul sektöründeki fiyat dalgalanmaları, vergiler ve kira getirisinin amortisman süresini uzatıyor olması yatırımcıyı yurt dışına kaçırdı. Türk yatırımcılar, rotasını şu sıralar yüksek kira getirisi, vergi avantajı ve güvenli yatırım ortamı sunan Dubai’ye çevirdi.

Dubai dünya genelindeki yatırımcılara cazip fırsatlar sunuyor

Türkiye’de gayrimenkul piyasasındaki gelişmeler, yerli yatırımcıları yeni arayışlara yönlendirdi. Bu noktada; döviz cinsinden yüksek getiri sağlayan güvenilir ve istikrarlı emlak piyasası ile Dubai, yatırımcıların yeni gözdesi oldu.

Türkiye Dubai’de en çok yatırım yapan ülkeler arasında

Stratejik konumu, politik istikrarı ve yüksek yaşam kalitesiyle Dubai, dünya genelindeki yatırımcılar için cazip fırsatlarla dolu bir merkez haline geliyor. 2023 yılında Türkiye, Dubai’de en fazla gayrimenkul yatırımı yapan 8. ülke konumundaydı. Şu anki verilere göre ise 2024 yılını ilk beş içerisinde tamamlaması öngörülüyor.

 “Vergi yok, kira geliri tamamen kişiye kalıyor.”

Gayrimenkul Uzmanı Burak Güler, Dubai’nin yatırımcılar için cazibe merkezi olduğuna dikkat çekerek, “Son bir yıldır ciddi bir talep artışı var. Bu durumun başlıca nedeni, Türkiye’de gayrimenkul yatırımının artık kârlılığını yitirmesi; kira getirisi, değer artışı ve kiracı ilişkileri açısından yatırımcıya avantajdan çok dezavantaj sunmaya başlamasıdır. Bu yüzden Türk yatırımcılar rotayı yurtdışına çevirmeye başladı. Amerika, İngiltere ve Avrupa gibi bölgelere ciddi bir yatırım var. Ancak bunlar arasında Dubai son dönemde öne çıkıyor. En önemli sebep, Dubai’de bireysel verginin bulunmamasıdır. Polonya ve Kanada gibi birçok ülke vergi politikalarını değiştirip emlak sahipleri üzerindeki vergi yükünü artırırken, Dubai’de vergi olmaması sayesinde kira geliri tamamen yatırımcının kazancı olarak kalmaktadır. Hal böyle olunca yatırımcı da Dubai’ye yöneliyor” dedi.

Dubai’de yatırımlar kârlı kalmaya devam ediyor

İş imkanlarının bolluğu, sosyal ve konforlu yaşam seçenekleri, yüksek güvenlik düzeyi, alım gücünün yüksekliği ve çocuklu aileler için geniş okul olanakları, Dubai’yi yaşam için cazip hale getirdiğini dikkat çeken Güler, “Artan nüfusla birlikte konut ihtiyacı da sürdüğü için gayrimenkul piyasası canlı, yatırımlar ise kârlı kalmaya devam ediyor” diye konuştu.

Kira getirisi, yatırımın yüzde 15'ine kadar çıkabiliyor

Dubai'nin yatırım açısından cazip olmasının önde gelen nedenlerinden birinin de yüksek getiri oranları olduğunu belirten LER Properties'in kurucusu Burak Güler şunları söyledi:

 “Uzun dönem yani minimum 1 yıllık kiralamalarda yatırım getirisi yüzde 6 ile yüzde 10 arasında değişmektedir. Kısa dönem kiralama modelleri, tatil evleri olarak adlandırılabilecek bu seçeneklerde ise getiri oranı yüzde 15 ile yüzde 20 arasında değişebilir, ancak ortalama olarak kira geri dönüşü yüzde 10 ile yüzde 15 seviyelerinde olmaktadır. Bu da yatırımın uzun dönemli kiralamada 10 yıl kısa dönemli kiralamalarda ise 6-7 yıl gibi bir sürede kendini amorti edebildiği anlamına geliyor. Amortisman süresinin ülkemiz için TL bazında yaklaşık 25 yıl olduğunu, döviz artışlarını da hesaba kattığımızda ise 35 yıllara uzadığı dikkate alınırsa, bu çok avantajlı bir oran.”

İstanbul’a göre Dubai 2 kat gelir getiriyor 

İstanbul ile Dubai kira getirilerinin kıyaslamasını yapan Burak Güler, “Emlak fiyatları açısından Dubai'yi İstanbul ile doğrudan kıyaslamak, farklı kriterlerin söz konusu olması nedeniyle pek mümkün olmasa da, aynı tutardaki iki konutu kira geliri açısından karşılaştırdığımızda, İstanbul'da elde edilen bir birim kira gelirine karşılık, Dubai'de bu miktarın iki katı kadar kira geliri elde edilebilmektedir. Üstelik bu kira gelirleri döviz cinsinden olup, Türkiye'den daha fazla bir bütçe ayırmak gerekse dahi Dubai, yüksek kira dönüşleri sayesinde daha kârlı bir yatırım olarak öne çıkmaktadır. Çoğu yatırımcı ise kira gelirini Dubai’de tutup bu kaynakları yeni yatırım yapmada kullanıyor. Böylece yatırımcılar, kartopu etkisiyle paralarını ve yatırımlarını büyütüyor” ifadelerini kullandı.

Yatırımın tamamının cebinizde olması şart değil

Bu kârlı yatırıma ne kadarlık bir bütçe ayırmak gerektiği konusunda ise Burak Güler gelişen bölgelerde konut fiyatlarının 200 bin dolardan başladığını belirtti. Güler, yatırımcılara tavsiye edilen, daha sağlam ve geleceği daha parlak olan bölgelerdeki 40 metrekarelik, stüdyo veya 1+1 dairelerin ise ortalama 250-300 bin dolar bandında alıcı bulduğunu dikkat çekti.

Güler, Dubai’de ödeme koşullarının da yatırımcı açısından avantajlı olduğunun altını çizerek, “Bu paranın tamamının elinizde bulunması gerekmiyor; ödeme, belirli bir plana göre yapılıyor. Örneğin, bir projeden bir gayrimenkul almak istediğiniz zaman ortalama yüzde 10 ya da yüzde 20'lik bir kısmını peşinat olarak veriyorsunuz. Geri kalan kısmını 2 yıldan 8 yıla kadar çıkan taksitler halinde ödüyorsunuz.” dedi.

Projeler devlet güvencesinde

Geçerli bir pasaportu olan ve yatırım bedelini ödeme planına göre ödeyebilme potansiyeline sahip her Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı Dubai’de yatırım yapabilir.

Sürecin işleyişi ise şöyle:

Bir gayrimenkulü lokasyon, fiyat, ödeme planları gibi kriterlere göre değerlendirip satın almaya karar verdiğinizde, öncelikle bu talebi rezervasyon bedeli ödeyerek kesinleştiriyorsunuz. Bu ödeme, bir link üzerinden online olarak kredi kartıyla yapılabiliyor. Ardından, aracı firma bir rezervasyon formu oluşturuyor ve bu form doğrultusunda tapu harcı ile birlikte ilk peşinatınızı göndermeniz gerekiyor.

Bu aşamadan sonra, birçok ülkeden ve Türkiye’den farklı olarak, mülkün tapusu da alıcıya devredilmiş oluyor. Yine birçok ülkeden farklı olarak Dubai’de proje, devlet güvencesinde ilerliyor. Çünkü yatırımcılar ödemelerini güvenli escrow hesaplarına yapıyor, böylece müteahhidin projeyi yarım bırakması durumunda bu havuzdaki para ya yatırımcıya iade ediliyor ya da yeni bir müteahhide aktarılıp proje devam ediyor.

Projenin kesintisiz şekilde tamamlanmasını garanti alan bir diğer uygulama da proje başlatacak müteahhitlerin karşılaması gereken ağır şartlar bulunması. Dubai’de bir projeye müteahhit olabilmek için projenin yapıldığı arsanın sahibi olmak ve proje bedelinin yarısını teminat olarak sunabilmek gibi koşulları karşılaması gerekiyor. Tüm bu güvenli yapı, Dubai’yi yatırımcıların yurtdışı yatırım tercihlerinde üst sıralara koyuyor.

Gayrimenkul yatırımı yaparken dikkat edilecek 4 önemli kriter!

Burak Güler, Dubai’de yatırım yapmayı düşünenlerin dikkat etmesi gereken en önemli noktaları da sıraladı. Güler, yatırımcıların öncelikle gayrimenkulün lokasyonuna dikkat etmesini tavsiye ediyor. Çünkü konutun gelişmiş bölgede ya da gelişmek üzere olan bölgede yer alması getirisi açısından çok önemli. Bunun yanında bölgedeki arz-talep dengesine de dikkat edilmeli, zira bölgede talebin üzerinde bir konut arzının olması, evin kiracı bulamaması anlamına gelebilir.

Dikkat edilecek bir diğer kriter ise projeyi geliştiren müteahhidin ve iş birliği yaptığı markanın repütasyonu. Her ikisinin de projeye nasıl bir katma değer sağlayacağının değerlendirilmesi gerekiyor. Son olarak ödeme planının, yatırımcının bütçesine uygunluğu da mutlaka dikkate alınmalı.