Hayalet AVM sayısında patlama

Yener KARADENİZ

Bir dönemin en trend yatırımlarından olan ve her yıl onlarca açılışa sahne olan AVM sektöründe son yıllarda tam tersi bir dönüşüm yaşanıyor. Yüksek rekabet ortamı, kötü yönetim, yanlış marka karmasına salgının negatif etkisi de eklenince birçok AVM, deyim yerindeyse hastanelik oldu. Zamanın ruhunu kaçıran ve gerekli dönüşümü geçiremeyen onlarca alışveriş merkezinde doluluk oranı yüzde 50’nin altına geriledi. Sadece İstanbul’da sayısı 20’yi bulduğu belirtilen yapılar, adeta birer hayalet AVM’ye dönüştü. Bunlar arasında borçları dolayısıyla bankalara devredilenler olduğu gibi, ihale yöntemi ile satışa çıkarılanlar da var.

Hayalet AVM’lere dönüşen yapılar arasında ise Metrocity’den Novada’ya, Beylicium’dan Prestige Moll’a, Airport Outlet Center’dan Galeria ve Sapphir'e kadar onlarca AVM bulunuyor. Bunun yanında İstinyePark’tan Zorlu’ya, Akmerkez’den Cevahir'e kadar birçok AMV için de aylarca sıra bekleniyor..

Bir turist 5 yerli kadar alıyor

Peki her gün 6,5-7 milyon ziyaretçi ağırlayan AVM’leri bu duruma getiren nedenler neler? Bunların başında geçmiş dönemde çok hızlı ve kontrolsüz şekilde artan yatırımlar geliyor. 1988’de Ataköy’de bulunan Galleria ile başlayan modern AVM furyası 2000’lerin başından itibaren hızlandı. 2006-2015 arasında 278 AVM açıldı. Üstelik Levent ve Bakırköy gibi bölgelerde AVM sayısı AB ortalamasını 5’e katladı. KDM Alışveriş Merkezleri Kiralama ve Yönetim Danışmanlık Kurucusu Murat İzci, bin kişiye düşen AVM sayısının AB’de 206 metrekare iken bu rakamın Türkiye’de 162,5 seviyesinde olduğunu belirterek, “Biz AB’nin 4’te 1’i kadar kazanıp 4’te 3’ü kadar AVM’ye ev sahipliği yapıyoruz. Bugüne kadar bu açığı turistler kapattı. Ama salgında o da düştü” dedi. İzci’nin verdiği bilgilere göre salgın öncesinde bir turist 10 yerli kadar alıveriş yaparken şu an bu rakam 5’e geriledi.

Sektör temsilcilerinden aldığımız bilgiye göre Türkiye’de AVM markası olarak adlandırılan marka sayısı 500 adet ve bir AVM’nin zarar etmemesi için en az 120 markayı bünyesine alması gerekiyor. Ancak burada da doğru marka karması ön plana çıkıyor. Bu noktada salgın öncesinde başlayan yabancı markaların çıkışı ve yerli markaların ise mağazalaşmada iştahsızlığı AVM’leri zorladı. Bu da doluluk oranlarını negatif etkiledi. Alışverişi Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği Başkanı Hüseyin Altaş, AVM’lerde markalar açısından çok fazla sirkülasyon yaşandığını aktardı. Altaş, “Salgın öncesinde yüzde 100’e yakın olan doluluk oranları yüzde 7-8 geriledi” dedi.

Doluluk oranı yüzde 85’e geriledi

Murat İzci’ye göre ise doluluk oranları yüzde 85’lere düşmüş vaziyette. İzci, “Ekonomik sıkıntılardan dolayı markaların şubeleşme, tüketicilerin alım, yatırımcıların da yatırım iştahı kesildi. Yatırımcı perakendecileri içerde tutmak için çok ciddi tavizler vermek durumunda. Karlılıklar her iki tarafta da düştü. Ciddi cirolar var, kapı girişleri iyi ama günü sonunda kimse para kazanmıyor, herkes mutsuz” diye konuştu.İzci, doğru zamanda doğru tepkiler verebilen AVM’lerin bir şekilde kiracılarını elinde tuttuğunu bunu yapamayanların ise doluluk oranlarında düşüşler yaşandığını belirtti.

En erken geri dönüş süresi 25 yıl

Gelişmeler AVM’lerin geri dönüş sürelerini uzattığı gibi yeni yatırımların da askıya alınmasına yol açtı. İlk AVM’ler arasında yer alan Akmerkez ve Bakırköy’de bulunan Carousel’in kendin 5 yılda amorti ettiğini ve hep bu örnek üzerinden gidildiğini belirten İzci, “Çok özel bir lokasyon olmadığı takdirde şu anki AVM sayısı Türkiye için yeterli. AVM’lerin geri dönüş süreleri de her hangi bir yatırımdan çok daha öteye geçti. Şu an en erkeni 25 sene. Bankaya 100 TL yatırsanız sene sonunda 17-18 TL alıyorsunuz ama AVM yaparsanız 1. yılın sonunda 2,5 TL alıyorsunuz. Yatırımcı açısından çok efektif değil” diye konuştu. Hali hazırda Türkiye’de bulunan AVM’lerin toplam yatırım değeri 60 milyar dolar civarında. Bu yatırımın 17 milyar doları ise yabancı yatırımlardan oluşuyor.

Bankaya geçen de var, icradan satılan da

Son yıllarda birçok AVM, bankalara geçti. Profilo AVM İş Bankası portföyünde iken Ankara’da bulunan Next Level AVM ise Ziraat Bankası’nda. Ziraat’te ayrıca Ora AVM’de bulunuyor. Banka geçtiğimiz günlerde Kayaşehir Palladium AVM'yi de İsra Group İnşaat'a sattı. Öte yandan Geçtiğimiz yıllarda VakıfBank tarafından haczedilen ve Samsun’da bulunan Makro AVM, 87 milyon TL değerle ihale yöntemi ile satışa çıkarıldı. 37 bin metrekare alan üzerinde kurulu alışveriş merkezi için dün ilki yapılan ihale ile satışın ikincisi önümüzdeki ay yapılacak. Yine Adana’da bulunan ve salgın döneminde kapanan 65 bin metrekarelik kiralanabilir alana sahip Adana Park AVM’nin ise hastaneye dönüştürülebileceği konuşuluyor.

Dekorasyon masrafı da yatırımcıda

Birkaç yıl öncesine kadar bazı markalar için AVM tarafından karşılanan dekorasyon masrafları da yaygınlaşmış. İzci, “Yatırımcı aleyhine devam eden ciddi bir dekorasyon bütçesi oluştu. Perakendeci iştahım yok yeni bir yatırım yapmak istemiyorum diyor. AVM de taviz veriyor ve dekorasyon bütçesi ayırıyor. Bugün tüm markalara yapılıyor bu” dedi.

İzci, “Eskiden elimizi sallardık müşteriye ‘biz buradayız’ demek için. Şimdi zıplıyoruz. Çünkü muazzam bir rekabet var. Sadece İstanbul’da 116 AVM var. Bin kişiye düşen alan 330 metrekare seviyesinde. Bakırköy’de bu rakam bin 740 metrekare. Ayrıca AVM Türkiye’nin genel ekonomik durumu ile de çok ilintili. İnsanlar ciddi sıkıntı içinde, enflasyon her geçen gün artıyor. İş sadece kirada taviz vermeye kalmıyor” ifadelerini kullandı.