Esas Gayrimenkul/Yavan: “AVM’de el değiştirme hızlanacak”

YENER KARADENİZ/İSTANBUL

Geride bıraktığımız dönemde borçları nedeni ile bankalara geçişleri ile gündeme gelen AVM sektöründe yatırımın geri deniş süresinin uzaması, yeni yatırımları negatif etkilerken mevcutların el değiştirmesini gündeme getirdi. Bu alanda işletme ve yönetimin yanı sıra alım-satım işlemlerine de aracılık eden ve danışmanlık  hizmeti veren Esas Gayrimenkul’ün COO’su Nevzat Yavan, “Bu sene çok az işlem gerçekleşti ama 3 yıl içinde bu işlemler büyüyecek. AVM’lerde satış işlemleri ve el değiştirme işlemlerini gelecek seneden itibaren hızlanacak” dedi. 

Türkiye’nin önde gelen gayrimenkul yatırım firmalarından biri olarak 2009’da kurulan Esas Gayrimenkul, bugün yurtiçi ve yurtdışında 19’u AVM olmak üzere toplamda 21 ticari gayrimenkul ve  1 milyon metrekareyi aşkın kiralanabilir alanı yönetiyor. Bu AVM’lerden 7 tanesi AVM olmak üzere 11 ticari gayrimenkule 700 milyon Euro yatırım yapan şirketin yönetimini üstlendiği projelerin toplam yatırım değeri ise 1,5 milyar Euro’yu aşıyor. Esas Burda markası ile büyüyen Esas’ın kendi portföyünün büyüklüğü ise 275 bin metrekareyi buluyor.  450’ye yakın AVM ve 14 milyon metrekare kiralanabilir alana sahip olan sektörde geri dönüş süresi son yıllarda 50 yılı aşmıştı. TL gelire karşılık döviz üzerinden finansman maliyeti nedeni ile borçlarını çevirmekte zorlanan birçok AVM’lerin birçoğu bu nedenle bankalara geçmiş, yeni yatırımların hızı azalırken satışları ise artmaya başlamıştı. Nevzat Yavan, 2025 ile birlikte AVM ağırlıklı ticari gayrimenkulde  alma ve satma işlemlerinin yeniden başlayacağı öngörüsünde bulunarak,  bunun nedenlerini şöyle açıkladı: “2 nedeni var. Hem sermaye ulaşım konusunda belli bir oranda rahatlık hem de bazı yatırımcı gruplarının, bazı fon şirketleri ve komu kurumlarının ellerindeki varlığı satmak istemesi. Bu sene çok az işlem gerçekleşti ama 3 yıl içinde bu işlemler büyüyecek.” Son olarak 2018 yılında kurulan Vera Konsept’in Elazığ Konsept Vera Projesi’nde yer alan AVM 3 milyar 750 milyon TL+KDV (Yaklaşık 110 milyon dolar) bedelle satılmıştı. 

AVM başına dönüşümün faturası 5-15 milyon dolar arası

Sektörde bir diğer önemli gelişme ise çok büyük bir kısmı günümüz gerekliliğini yerine getirmekte zorlanan ve yaşlanan AVM’lerdeki dönüşüm… AVM’lerin yaşlandığını dile getiren Yavan, “Sektörde fiziksel bir dönüşüm yaşanması gerekiyor. Biz kendi portföyümüzdeki 4 AVM’nin dönüşümünü yapıyoruz. Önümüzdeki 5-10 yıl içinde sektördeki AVM’lerin yüzde 30-35’inin yaşından dolayı dönüşüm yaşaması gerekecek” dedi. Ancak burada finansman önemli bir sorun olarak sektörün karşısında duruyor. Yavan, ortalama bir AVM’de yenilemenin 5-15 milyon dolar arasında bir finansmana ihtiyaç duyduğunu belirterek, “Bunu yapmanız için gelirlerin de buna cevap verebilmesi gerekiyor. Bu dönüşümün önündeki en büyük zorluk bu. Finansa erişmekte tüm sektörler gibi biz de zorlanıyoruz. Buradaki zorluğun aşılması gerekecek” ifadelerini kullandı. 

Hazır giyim azalıyor AVM’ye yeni hizmetler giriyor

AVM’lerde bir diğer önemli değişim ise kategorilerde günün gereklerine göre yaşanan değişim. Geçmiş yıllarda yeme-içme alanları ve giyim mağazalarının yoğunluğu yerini farklı hizmetlere bırakıyor. Nevzat Yavan, “Giyim ve buna bağlı kategorilerde azalma olacak. Bunun yerine  sağlık, eğitim ve lojistik merkezleri gibi kategoriler gelecek.  Yeme-içme çeşitlenerek büyüyecek. Müşteri tarafından beklenti de bu yönde. Özellikle 

lojistik kategorisi çok hızlı büyüyecek. Aynı firma AVM’de fiziksel mağazada ürünlerini satıyor iken karşı tarafında 500 metrekarede lojistik alanda ürünlerinin online satıldığı, teslimatın yapıldığı konseptler olmaya başlayacak. AVM’lerin yanında teknopark, data-center göreceğiz. Paylaşımlı ofisler büyüyecek. Konaklama platformu da göreceğiz. Çok farklı versiyonları var” diye konuştu. 

Yabancı markalar geri dönüyor, yerli markalar metrekare büyütüyor

Nevzat Yavan, Türkiye gelen yabancı perakendecilerde de önemli oranda bir artış yaşandığını kaydetti. Yavan, “Birçok yabancı perakendeci Türkiye pazarından ayrılmıştı. Bu sektörün olgunlaşması ve dönüşmesi yolculuğunda riskli bir durumdu. Fakat son 1 yıl içinde iki eğilim söz konusu. İlki yurtdışındaki iyi perakendeciler Türkiye’deki iyi perakendeci grupları ile birlikte Türkiye pazarına geliyorlar.  Bu durum talep de yaratıyor. Öte yandan Türkiye’deki iyi perakendeciler de metrekarelerini büyütüyorlar. Hem de yeni markalar yaratıyorlar. Bunlar hep bir talep getiriyor. Bu da niteliği artırmak için ciddi bir potansiyel yaratıyor. Fakat önünde yüzde 100 dolu AVM’ler var. O nedenle tüm bu talebe cevap verebilmek için sektörün yapısal sorunlarını çözüme kavuşması gerekiyor. Bu yapısal dönüşüm gerçekleşirse 14 AVM’nin olmadığı şehir dahil olmak üzere yeni AVM yatırımları hayata geçer” ifadelerini kullandı. Son dönemde Türkiye piyasasına giren önemli markalar arasında Inditex grubu markası Lefties’in yanı sıra Danimarkalı Flying Tiger Copenhagen, MR. DIY gibi birçok marka bulunuyor ve bu markalar yüksek metrekareli mağazalar açıyor. 

Talepteki daralma temmuzda çok daha net hissedildi

Nevzat Yavan, Esas’a bağlı AVM’lerde bu yılın ilk yarısında ziyaretçi sayısında yüzde 9 büyüme yaşadıklarını anlattı. Ciroların ise enflasyondan arındırılmış olarak yüzde 27 büyüdüğü bilgisini veren Yavan, “İlk çeyrekte seçim sonrası oluşacak kısıtlama nedeni ile öne alınacak bir alışveriş bekliyorduk ve gerçekleşti. Ciro büyümelerimiz yüzde 134 oldu. İkinci çeyrekte yavaşlama başladı. Kümülatif yüzde 110 büyüdü. Kategorik bazda bakıldığında ise iki kategoride farkı görüyoruz. Kişisel bakım ve  aksesuar  yüzde 118 büyüdü. Ev dekorasyon yalnızda yüzde 90 büyüdü. Elektronik yüzde 118 büyüdü. Hazır giyim yüzde 106, yiyecek ise yüzde 99 büyüdü. Büyüme yavaşlasa da sürüyor ancak yavaşlama temmuzda çok daha net şekilde görüldü. Biz Esas tarafında böyle bir planlama yapmıştık zaten. Üçüncü çeyrekte büyümenin yavaşlamasının devam etmesini, son çeyrekte de kısmi olarak bir toparlanma bekliyoruz. Biz pozitifiz. Son çeyrekte zaten cirolar yüksek olur” şeklinde konuştu. 

Turist sayısı alışverişe dönmüyor

Geçmiş dönemde turist alışverişi perakende sektörüne önemli oranda destek veriyordu. Bu yıl ise artan turist sayısına yaşanan artışın aynı oranda alışverişe dönmediğini anlatan Nevzat Yavan, “Ülkeye gelen turist sayısı başka bir şey bunun alışverişe dönüşmesi başka bir şey. Geçen seneye göre artış devam ediyor ama İstanbul ve Güney’deki AVM’lerde tüm bnunların alışverişe dönmediğini görüyoruz. Geçen seneye göre cirolara etkisi çok daha az” dedi. 

Kira ve genel gider tartışması sektörü temsil etmiyor

AVM ve perakendeciler arasındaki tartışmanın çok dar bir alanda gerçekleştiğini söyleyen Yavan, “O tartışma sektörü yeterince temsil etmediğini düşünüyoruz. Kira ve genel-gider gibi konular vizyon gerektiren konulara hizmet etmiyor. Elbette  bizim ve perakendeci iş ortaklarımız için bu konular önemli. 2022 ile yüksek enflasyon ile  cirolar çok hızlı büyüdü ama kira artış oranları aynı oranda gerçekleşmedi. 12 aylık enflasyon ortalaması ile artıyor zira. Dolayısıyla aradaki fark çok açıldı. Bunu yönetmek kolay değil. Biz kendi portföyümüz ile oturduk ciroların büyüme oranları ile kira büyüme oranlarını tek tek konuştuk ve kira artışlarını enflasyonun üstünde adil biz zeminde iki taraf için de adil ve sürdürülebilir  olacak bir şekilde artırdık” diye konuştu. 

Yurtdışına Irak ile açıldı

Esas Türkiye’nin yanı sıra yurtdışında da proje yönetmeye başladı. Family Mall Duhok ile Irak’a adım attıkları bilgisini veren Yavan, “Family Mall Duhok ile birlikte bu sene portföyümüze Pendorya AVM, Milli Re, Cubes ve Kızılay AVM ,  Kale Outlet Center  projeleri de eklendi. Batı Avrupa, Türki Cumhuriyetler, Ortadoğu gibi pazarlarda varlık yönetimi işimizi genişletmek istiyoruz. Türkiye’de yeni AVM üretememenin getireceği sorunların bir kısmını yakın coğrafyada büyüyerek aşmak istiyoruz. O nedenle bizden daha fazla yurtdışı çok projeler duymaya başlayacaksınız” diye konuştu.  Yavan, 2026’ya kadar AVM portföylerini 35’e çıkarma vizyonu ile hareket ettiklerini de sözlerine ekledi.